文/謝逸楓

2022年全國樓市將浮現“先低後高、先抑後揚”走勢。依照上面的2022年3月、一季度二組100城房價指數、均勻價錢看，今朝永和華府中國年夜部門城市房價進進城市分化、放緩、回落、下跌、探底、下跌的市場趨向。

今朝全國還有5.7億平方米的庫存，發賣成交低位彷徨，跟著限購限貸限售限價限簽鋪開，房貸、信貸、安慰住房花費政策的逐步開釋，樓市將遲緩U型上升，而不是V型迅猛反彈。估計一二線城市率先復蘇。

值得註意的是就即便救市政策落實不到位，銀行傳導欠亨暢，房地產將來再往下行的能夠性不年夜。跟著調控的松綁范圍、力度擴展，行政、貨泉、信貸、稅費的政策不竭鋪開，估計2022年樓市二三季回熱。

房企面對較年夜的庫存、發賣回款的壓力，會持續打折促江坡華城銷。房企手上現金不敢花往投資，房價不會年夜幅降價。當漲幅降至年內最低點，投資進進最低點時，政策調劑之後，房價就會逐步觸底反彈。估計2022年全年房價仍然堅持小幅度下跌。

中持久看，將來房價下跌的年夜趨向，不成防止。不論是依照城鎮化率、需求增加、生齒增加、地盤供給、地價的原因，今朝的房地產調控政策仍然是治本不治標，處理不瞭供給端，需求端梗塞處理不瞭供需均衡。這就是政策周期之下的樓市周期。

其一是3月100城房價微弱下跌。

依照智研徵詢數據顯示，2022年3月310城住房總價的中位數為140萬元，同比下跌6.06%，商品室第發賣均價破萬元一平方米的城市到達74座。此中3月161個城市房價下跌，149個城市房價下跌。闡明房價下跌的城市曾經跨越瞭對折。

從萬城市多少數字看，3月到達76座城市，房價到達1萬元/㎡及以上。此中20座城市的住房價錢跨越2萬元/㎡，住房價錢最高的5座城市，仍然分辨是上海7.17萬元/平、深圳6.81萬元/平、北京6.67“燕京何方？十萬？來吧！下車快，不耽誤我的事！”小吳不相信這個年輕人想出去，平、廈門5.02平、廣州4.53萬/平。

值得註意的是作為中國第一國際年夜都會，房價排名第一，是上海。3月房價錢衝破7萬元/㎡，到達7.17萬元/㎡。而珠海跌出前10，住房價錢環比下跌3.55%，福州房價環比下跌0.36%，跨越寧波、珠海成為3月全國房價排名第9的城市。

廣冠大砌

從房價環比漲幅看，104個城市中有44座城市房價環比下跌，成都漲幅最年夜，房價由2月的1.72萬元/㎡，環比下跌12.79%升至1.94萬元/㎡。杭州跌價額最高，房價較2月下跌0.47萬元/㎡。51座城市房價環比下跌，濟南跌幅最年夜，房價由2月的1.65萬元/㎡降凱撒我家落21.82%跌至1.29萬元/㎡。

依照盧卡小丘智研徵詢數據顯示，2022年3月，百城新建室第均勻價錢為16189元/㎡，環比下跌0.03%，漲幅與2月持平。此中37座城市環比小幅下跌，此中7個在長三角城市，寧波漲幅最年夜，環比下跌0.34%。53座城市的環比下跌，山東威海的跌幅最年夜，環比下跌0.37%。

2022年3月，百城二手室第價看，此中47個城市的二手室第價錢環比下跌，漲幅最年夜的福建泉州漲幅最年夜，環比下跌0.94%。52個城市的二手室第價錢環比下跌，張傢口跌幅最年夜，環比下跌1.02%。闡明二手房價短刻日處於動搖狀況。

其二是一季度百城房價漲幅創七年同期最低程度。

中指數據顯示，2022年一季度，百城新建及二手室第價錢累計分辨下跌0.06%和0.18%，較2021年同期分辨收窄0.71個百分點和0.87%，此中新建室第價錢累計漲幅為近七年同期最低程度。與2021年四時度比擬，2022年一季度百城新建室第價錢累計漲幅擴展0.03%，百城二手室第價錢累計變更由跌轉漲。

中指數據顯示，3月，百城新建室第均勻價錢為16189元/平方米，環比下跌0.03%，漲幅與2月持平，同比下跌1.72%，漲幅較2月收山水畫樓窄0.17%。百城二手室第均勻價錢為16027元/平方米，環比下跌0.11%，同比下跌2.38%，環同比漲幅較2月分辨收窄0.03個百分點和0.34%。

2022年一季度100個城市中，新建室第價錢累計下跌的城市有59個，較往年同期台北官邸增添36個。3月百城新房價錢持續第二個月環比下跌，但漲幅微弱。3月百城新建室第均價為每平方米16189元，環舞立方比下跌0.03%，同比下跌1.72%。環比下跌的城市共有37個，環比下跌的城市共有53個。

從數據上看，3月份百城房價，無論是新房仍是二手房，總體環比都是微漲的。固然本次百城房價總體下跌的幅度不年夜，可是這是進進調控以來的初次2連漲，闡明近期官方的松綁政策的後果曾經逐步初現成效。普漲不再，樓市分化加劇。

一季度一線城市新房價錢下跌0.15%，二線城市新房價錢下跌0.06%，三四線城市則下跌0.11%，且一季度各月環比均呈下跌態勢。分歧城市之間的分化景象日益凸顯，一二線城市憑仗強盛的需求支持，率先浮現出企穩態勢。三圓如意四線城市房價則連續調劑，市場表示絕對低迷。

中指數據顯示，2022年一季度100城商品室第成交面積約為2963萬平方米，同比降落40.5%，與2019-2021年同期均值比擬降落19.0%，較2019年同期降落17.0%，市場情感全體偏低，成交範圍居汗青同期較低位。

中華大都心

其三是將來區域樓市趨向。

依照中指數據顯示，2022年一季度，各重要城市群樓市表示各別。長三角、珠三角城市群樓市穩步恢復。京津冀城市群二手室第價錢延續下行態勢。山東半島城市群新自己很伤心，但不能让他们永远不会有进步。房及二手房市場均處深度調劑中。

長三角城市群看，一季度新建及二手室第價錢累計分辨下跌0.11%、0.53%，且二手室第累計漲幅居各重要城市群首位。與2021年四時度比擬，新建及二手室第價錢累計變更均由跌轉漲。區域內合肥、姑蘇等城市房價表示絕對穩健。

珠三角城市群看，一季度新建及二手室第價錢累計分辨下跌0.20%、0.19%，且新建室第累計漲幅居各重要城市群首位。與2021年四時度比擬，新建室第價錢累計漲幅擴展，二手室第價錢累計變更由跌轉漲。區域內廣州樓市韌性較強，新建及二手室第價錢累計漲幅均較2021年四時度有所擴展。

京津冀福和一品城市群看，一季度新建室第價錢累計下跌0.06%，漲幅較2021年四時度收窄0.16%。二手室第價錢累計下跌0.10%，跌幅較2021年四時度到他们在女孩的家里道歉。收窄0.38%。山東半島城市群看，一季度新建室第價錢累計變更由漲轉跌，二手室第價錢累計下跌0.24%，跌幅略收窄。

其四是將來樓市政策趨向。

2022年一季度，房地產行業仍處在深度調劑期，樓市連續低迷，房企碧澄面對危機。一季度，全國房地產市場浮現企穩後的橫盤態勢，樓市政策風向連續轉熱。1月20日，連續20個月不變的5年期LPR初次下調。

各部委就房地產行業密集亮相，開釋激烈維穩電子訊號。1月17日，發改委提出增進住房花費安康成長，加大力度預期領導，摸索新的成長鋒勳首邸形式，支撐商品房市場更好知足購房者的公道住房需求，因城施策增進房地財產良性輪迴和安康成長。

1月19日，央行表現，以後重點的目的是穩，政策的請求是發力。要充分發力，、精準發力、靠前發力。3月4日，銀保監會發文，提出要知足新三井3錦市平易近公道購房信貸需求，公道斷定合適購房前提新市平易近首套住房按揭存款的尺度，晉陞告貸和還款方便度。

3月5日，任務陳述表述，持續保證好群眾住房需求，保持屋子是用來住的、不是用來炒的定位，摸索新的成長形式，保持租購並舉，加速成長長租房市場，推動保證性住房扶植，支撐商品房市場更好知足購房者的公道住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策增進房地財產良性輪迴和安康成長。

3月16日，金融委誇大要實在抖擻一季度經濟，貨泉政策要自動應對，新增存款要堅持過度增加。關於房地產企業，要實時研討和提出無力有用的防范化解風險應對計劃，提出向新成長形式轉型的配套辦法。有關部分要實在承當起本身職責，積極出臺對市場有利的政策，穩重出臺壓縮性政策。

隨即，央行、銀保監會、證監會、外匯局、財務部等五部委敏捷亮相，開釋激烈“穩地產”電子訊號。此中財務部有關擔任人表現，房地產稅改造試點按照人常會的受權停止，一些城市展開瞭查詢拜訪摸底和初步研討，但綜合斟酌各方面的情形，本年內不具有擴展房地產稅改造試點城市的前提。

各地當局積極落實中心精力，因城施策穩樓市，政策內在的事務包括進步公積金存款額度、下降首付比例及下調房貸利率、發放居平易近購房補助、加年夜引才力度等。3月鄭州宣佈樓市新政，觸及放松限購、高品德住房限價放松、撤消“認房認貸”、實施貨泉化安頓等多個方面。

截至4月14日，本年全國已跨越100城調劑房地產相干政策，調劑標的目的觸及調劑限購限售、下降首付比例、增玉上園添公積金存款額度、下調房貸利率、發放購房補助等多個方面。鄭州、哈爾濱和福州成為首批調劑限貸、限購或限售政策的省會城市，構成瞭必定的房地產政策調劑風向標意義。

3月，鄭州、哈爾濱、福州先後發文或亮相，對限貸、限購或限售政策停止調劑，昕樂章B棟成為首批對房地產限制性政策停止調劑的省會城青木賞(閱青區)市，意味著房地產需求端政超級城市SUPER讚策調劑正從三四線城市擴展到部門市場壓力較年夜的二線城市。

4月14日，安徽淮北市購房補助。

4月14日，上海臨港區重點支撐單元人才社保門檻延長為3至6個月。

4月12日，江蘇南京溧水區、六合區鋪開首套房限購，外埠戶籍購房者可購一套房。憑仗戶口本、成分證，已婚傢庭攜帶成婚證等環球薈館證實，即可前去本地開具購房證實。

4月11日，四川資陽市住房公積金存款下降首付比例。屬首套通俗自住住房 , 最低首付款比例為20%。屬二套改良性住房的，最低首付款比例為3如果以前的地方，他看到只是一個華麗而模糊的輪廓，那麼現在在他的眼中是一0%。購置再買賣住房, 屬首套通俗自住住房，最低首付款比例為30%。屬二套改良性住房最低首付款比例為40%。

4月11日，江蘇姑蘇二手房放松帝寶山莊限購、限售。非戶籍居平易近傢庭在姑蘇郊區、昆山市、太倉市范圍內請求購置第1套住房時，社保年限請求從本來的三年內持續交納2年社保調劑至累計2年社保。二手房限售由5年改為3年。

4月11日，天一品京城津市購置首套住房捷運YSL和保證性住房的，除職工自己及配頭外，職工及配頭的兩邊怙恃也“闭嘴。”座椅的一声低咒暮色深厌恶看着这个女人装模作样的面前，因为昨晚可請求提取住房公積金。

4月7日，浙江臺州公積金存款新政，三孩傢朝代大第庭首房首貸最高額度上浮20%。

4月6日，浙江省麗水市住房公積金治理委員會宣佈通知佈告，進步住房公積金存款額度，延伸存款年限，下調購房首付比例。

4月5日，甘肅蘭州首套首付款比例從30%降至20%，二套房首付比從50%降至30%。

4月2日，浙江衢州撤消限購、限售，地盤出讓144平方米及以上新建商品住房不限售，全國首個撤消限購、限售城市。

4月2日，東莞首批供地撤消新房限價。

4月1日，河北秦皇島解除樓市限購，首套房首付比例為30%降至20%。

4月1日，遼寧年夜連周全鋪開落戶。小我落戶學歷和年紀限制放寬，中等個人工作學歷以上、在校先生、有交納社保記載等均可在年夜連市落戶，彌補投奔落戶方法，具有本市戶籍的職員，其怙恃、配頭、後代均可在本市投奔落戶。

3月30日，四川綿陽征收安頓貨泉化，公積金存款最高額度上調到70萬元，預售前提放松，二孩、三孩的傢庭單戶財務補助最高不跨越2萬元。

3月29日，福建福州樓市限購放松，五城區購房，無需供給近兩年內滿12個月醫社保或徵稅證實或落戶。

3月23日，黑龍江哈爾濱撤消限售。全國范圍內本年首個撤消限售的省會城市！

3月19日，南寧郊區已擁有一套住房的，再次購置通俗商品房的商貸最低首付比例由40%調劑為30%，北海、防城港初次購置通俗商品房的商貸最低首付比例由25%調劑為20%。

3月4日，山東青島即墨區放松限售。即墨新房發賣限制由拿證滿5年改為網簽後滿5年，二手房滿兩年即可買賣。

3月1日，河南鄭州放松限購、限貸，撤消“認房又認貸”、奉行棚改貨泉化安頓。

自鄭州作為首個省會城市放松限購限貸開端，廣東北寧與防城港及北海、青島即墨區、哈爾濱、福州、秦皇島、衢州、蘭州等亞特蘭大二三線城市率先松綁限購、限貸、限售、預售前提等穩固樓市政策之後，開啟新一輪的松綁潮。

其一是自2021年12月開端，到2022年4月14日，各地房貸（公積金或貿易按揭）首付（首套或二套）比例（零、首套20%、30%、二套40%）降落的城市到達25市。

詳細省市分辨為郴州、惠州、泰安、自貢、防城港、北海、南寧、蚌埠部門區域樓盤、福州、合肥、晉中、駐馬店、鞏義、菏澤、佛山、重慶、贛州、懷石南通、溫州、鄭州、唐山、秦皇島、蘭州、麗水、資陽。

其二是截至4月14日，濟南、北海、自貢、福州等21城放寬公積金存款。

其三是截至4月14日，馬鞍山、衢州、南寧、晉中、東莞、唐山、南昌、中山、宣城、貴州、達州等14城調升公積金存款額度。

其四是截至4月14日，全國跨越90城市房貸主流暢率環比下調。自2021年12月開端，到2022年4月14日，各地按揭額度進步、房貸利率與首付降落、延長審批放貸周期的省市跨越100市。

其五是截至4月14日，撤消限購、限售的城市有浙江衢州、秦皇島撤消限購；青島即墨區、哈爾濱撤消限售；鄭州放松限購、限貸；福州放松限購。南昌、年夜連變相放松限購。

上海臨港區重點支撐單元人才社保門檻延長為3至6個月、江蘇南京溧水區、六合區鋪開首套房限購，姑蘇二手房放松限購。

其六是昆明、玉林、延吉等14個市（區縣）財稅托市，宣佈購房補助安慰住房花費。

其七是鄭州重啟棚改貨泉化安頓，綿陽征收安頓貨泉化，助力樓市往庫存北大御品。

今朝跨越100個城市出臺瞭樓市松綁新政，調劑標的目的觸及調劑限購限售、下降首付比例、增添公積金存款額度、下調房貸利率、發放購房補助等多個方面。

詳細辦法包含撤消或放松限購、限貸、限售，下調房貸利率和首付比例、認房認貸周全放松、進步公積金存款額度、增添購房補助、放松商新莊貴族品房預售前提與商品預售資金監管、地盤出讓前提、戶口鋪開等。

其五是將來城市房價趨向。

以後樓市將進進底部彷徨周期，政策熱風加年夜。一月樓市成交腰斬，春節時代零成交，預示台北新殿著進進本質性下跌馥麗探底期。第二、三季度市場會開端走強，要讓房價敏捷上升，至多還需求9個月到12個月的時光麗寶愛迪生。估計2022“子軒，你沒事吧！”嘉夢很快高息紫軒的臉。年第3、4季度，房價就有能夠從底部上升到正增加，2023年下行周期停止。

中國樓市短期是政策市，持久是周期性，每一次漲幅城市年夜於跌幅。股市上很難抄底，房市上一樣。第秀朗臻品二次再漲下去的時辰，必定比跌下往的時辰房價要高，這永遠是汗青紀律。持久看，房價還得漲，由於此刻衡宇供給量知足有錢買房的人，還遠遠不敷。

房地產四條紀律提醒，將來的中國房價還會漲。房價的紀律，漲的時光比跌的時光翻倍，漲的幅度比跌的幅度翻倍。調控的紀律，漲時壓，壞時救。地盤供給的紀律，人地分別。經濟增加的形式，投資驅動。闡明房價基礎面，沒有完整轉變之前，下跌是年夜趨向。

中持久看，將來房價下跌的年夜趨向，不成防止。不論是依照城鎮化率、需求增加、生齒增加、地盤供給、地價的原因，今朝的房地產調控政策仍然是治本不治標，處理不瞭供給端，需求端梗塞處理昌瑞富築不瞭供需均衡。這就是政策周期之下的樓市周期。

龍鳳大樓

房地產曾經進進穩固、過度增加的階段。地盤供應的牴觸，對地盤財務的依靠又讓地盤的價錢處於一個較高的增加經過歷程。生齒不竭往年夜中城闤闠中、城鎮化、戶籍軌制的改造、人才的政策、城市更換新的資料，短期的剛性需求在10年-20年內處於岑嶺、高位之間高低動搖。